地方国资囊中羞涩，青岛部分共有产权房陷尴尬境地******

　　近日来，一则青岛市城阳区共有产权房难交付的消息，受到业内广泛关注。

　　消息显示，年初有购房者在青岛城阳区区长信箱留言称，自己在两年前买了当地一项目的共有产权住房，首付款大约150万，当地一国资公司负责出资76万。等要交付时，开发商称市政公司没打款，因此不能交房，如果要退房需要缴纳20%的违约金，国资方面则称“没钱”。

　　城阳市政投资集团则回复称，城阳市投资集团现正在积极筹措资金，解决付款问题，已与购房者说明相关情况。另有类似市民留言称，自己购买的共有产权房2021年已审核通过并网签，但因市政投资公司还未支付首付款，导致2022年底交房时没能拿到钥匙。

　　该事件被关注到后，引发了业内关于共有产权房、及地方城投资金问题的讨论。那么，背后真相到底是怎样的？

　　区属人才购房政策

　　据当地房企人士告诉第一财经，网传内容确有此事，主要是地方国资资金支付的问题，退房违约金也是购房合同中约定的。“有项目涉及到的房源量较少，也有拖欠金额比较多的，此前当地有四家国资公司在做，目前就网传的这家有付款问题，其他三家都没事。”

　　值得注意的是，城阳区此次被关注到的共有产权住房，与传统意义上的不太一样。

　　一般而言，共有产权住房，是指政府提供政策支持，采用市场化方式建设筹集，限定套型面积、销售价格、使用和处分权利等，面向符合条件的居民供应，实行政府与购房人按份共有产权的住房。在拍地阶段，便会对相应地块的性质、售价、出让条件等作出规定。

　　而城阳区这类共有产权房，更类似对人才购房的支持政策，是该区独立出台、独立于青岛市人才住房政策的阶段性政策，此前曾在当地市场火爆过一段时间。

　　早在2020年3月，青岛市城阳区出台聚集人才的六条举措，其中针对人才“买房难”“买房贵”的难点，将不同层次的人才购房者与区属国有企业的产权比例进行划分，由区属国有企业垫付或赠予30%房款。按最初的设想，该政策将持续至2023年。

　　具体而言，可申请住房的人才包括从院士到大专学历等七类，属于一至四层次的人才，购房者与区属国企的产权比例为7：3，共有期限为8年；对于五至七层次人才购置人才共有产权住房的，购房者与区属国企的产权比例为7:3，共有期限为5年。

　　按照产权比例，个人承担购房总价款的70%、享有70%的产权，需要缴纳持有70%房屋产权的首付款，并作为按揭贷款抵押物；区属国企承担购房总价款的30%、享有30%的产权，由其自有资金或其他资金解决，该产权部分不作为人才个人按揭贷款抵押物。

　　据当地官媒当时发文，比如一套房子100万元：人才21万元+单位30万元+贷款49万元。人才首先付款21%，政策付款30%，剩下部分贷款，这样一来首付比例低，贷款还款压力也会减小。

　　共有产权到期后，一至四层次的人才，在城阳区范围内工作并享受共有产权政策满8年后，由人才个人提出申请，经区属国企同意、相关部门批准后，无偿赠送30%产权；五至七层次的人才，满5年后，由个人将区属国有企业持有的30%产权回购，回购价格按照“孰低”原则。

　　在实行一年多后，垫资问题对国企平台公司形成一定考验，有部分地产项目积极介入，与四大平台公司合力垫资；当时也有声音称，一些房企选择退出共有产权项目合作。不过，在2021年官方发布的名单中，该区有52个房地产在售住宅项目为人才共有产权住房认证项目。

　　提振楼市后暂时退场

　　城阳区共有产权房政策的发布，曾在当地楼市激起很大波澜。

　　据卓易数据，2019年的城阳楼市很压抑，成交为近5年最低，全年商品房成交14094套，商品住宅成交10331套。2020年实行共有产权以后，城阳楼市量价齐涨，2020年全年成交21216套，共有产权房成为城阳楼市的“强心剂”，外部因素引发需求提前释放。

　　青岛网上房产数据也显示，2020年全年，城阳区人才共有产权住房网签11000余套。在共有产权新政刺激下，2020年城阳区楼市异常亮眼，全年新房共成交24850套，成交面积2818985.65平方米，仅次于西海岸，且新房成交量占比全市总成交量的16%。

　　部分地产项目，也在该政策刺激下价格上扬，有项目从2019年年底的15500元/平方米涨到19000元/平方米，有项目从19年年底的毛坯12000元/平方米涨到15500元/平方米。当地还一度放宽人才购房的门槛，共有产权房购买人数再度增加，构成2021年该区楼市成交的主力。

　　不过从2021年下半年开始，城阳区人才共有产权政策出现收紧，取消五至七层次人才购置二套房政策，购置首套房政策不变。此外，随着共有产权购房者越来越多，四大平台即市政集团、城发集团、开投集团以及动投集团的资金压力有所增大，出现了让开发商垫资也即向后者借资的情况。

　　后来，本应在2023年结束的政策，提前按下暂停键。2022年4月，有购房者询问共有产权停止报名的问题，城阳区财政局回复称，因即将出台新的人才住房政策，为确保与新政策顺畅衔接，2022年3月31日起暂停人才共有产权住房政策。

　　同年8月，城阳区公布了新引进人才发放购房券实施方案(试行)，为2022年4月1日以后城阳区新引进就业、且在城阳区无商品住房的各类人才发放不等金额的购房券。

　　在整个青岛市层面，则存在有产权型人才住房政策，项目销售价格应按照不高于销售时点同区域商品住房售价的80%确定；以限定价格购买的面积，按照不同层次人才应享受的人才住房建筑面积标准核定，超出部分按照同区域商品住房价格购买。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，共有产权住房各地都有相应的管理办法，对建设、交付等各个环节都有硬性要求。青岛的案例更类似以共有产权的模式吸引人才、助力去库存，不过城投资金普遍紧张，不太可能持续出这么多钱，就导致因资金引发的一系列交付问题。

　　上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为，过去经济形势好、政府财政状况好，此类问题较难放大。但问题是，当前经济压力增大，地方国资若无力承担相关责任，就会暴露出问题。从这个角度看，上述情况不会是个案，各地政府需要梳理共有产权背后的各类资金问题。

　　对城阳区乃至青岛楼市的问题，克而瑞则表示，当地市场即便有修复、也并不会突破2016年的高点，一是人口实现跨越式增长的概率不大，购房基数相对稳定，虽然前期出台政策，吸纳了一批人才落户、但“人户分离”现象比较严重。随着市场下行加剧，东南沿海核心一二线纷纷降低落户门槛，而所谓的人才新政并没有“先发优势”，前期吸纳的人才也有很大可能流入这些核心一二线。

　　此外，青岛、济南等地房价收入比均处于阶段性高位，2021年济南、青岛分别达到了8.6年和9.8年，居民整体购房难度不小。卓易数据最新统计显示，2023年1月，青岛新建商品房共计成交4460套，环比下降53.36%，同比下降47.32%，受疫情及春节影响，成交量环同比均“腰折”。

数字经济推动中国式现代化的逻辑与路径******

　　作者：李卫东（北京交通大学经济管理学院教授）；陈镜宇（北京交通大学经济管理学院博士研究生）

　　党的二十大报告提出，“从现在起，中国共产党的中心任务就是团结带领全国各族人民全面建成社会主义现代化强国、实现第二个百年奋斗目标，以中国式现代化全面推进中华民族伟大复兴。”中国式现代化是人口规模巨大的现代化，是全体人民共同富裕的现代化，是物质文明和精神文明相协调的现代化，是人与自然和谐共生的现代化，是走和平发展道路的现代化。高质量发展是中国式现代化的本质要求之一。数字经济是高质量发展的新引擎，正以前所未有的速度、范围和影响，推动着生产方式、生活方式、治理方式发生深刻变革，不断促进公平和效率更加统一。因此，成功推进和拓展中国现代化，必须紧紧抓住数字经济发展机遇，必须坚持数字化创新引领发展，不断做强做优做大数字经济。新时代新征程背景下，更要深刻把握数字经济助力中国式现代化的理论逻辑和作用路径，全力推进“五个现代化”的有机统一。

　　以数据资源新禀赋重铸人口规模新红利

　　人口规模巨大的现代化是立足于中国基本国情提出的最能体现中国特色的现代化。在改革开放的40多年里，中国吸引了大量的外资投入，推动制造业快速发展，带动国民经济的繁荣增长。但随着发展的变化，这些人口红利正逐渐改变。新时期，中国庞大的人口规模如何重焕生机？数据新要素的出现为此提供了可能。数据要素具有边际报酬递增特性，体现为数据量越大，场景越丰富，数据使用价值就越高。而数据主要来源于人类活动。因此，占有全球18%人口的中国无疑具有世界其他国家不可比拟的数据资源优势，人口迎来了数字时代的新红利。数字经济助力人口规模巨大的现代化主要路径在于改善人口结构和提高人口素质。

　　在人口结构方面，数字技术的虚拟、开放、共享等特征有助于打破城乡之间的时空壁垒、信息壁垒、市场壁垒，促进要素资源在城乡之间更为自由地流动，为城镇化进程营造更好的环境条件。此外，数字经济为城市经济的发展创造了新的增长点，其巨大的创造效应催生了更多城市就业岗位，例如外卖员、滴滴司机、物流配送人员等，增加农村居民的转移意愿和就业供给。在人口素质方面，无论是数字核心产业本身，还是数字技术创新驱动传统产业转型升级，都对劳动力技能水平有更高的要求，其产生的“优胜劣汰”效应将倒逼全社会人力资本水平整体提升。城镇化水平的提高和人口素质的提高都是中国迈向现代化的一个重要标志。

　　以数字技术新优势增加共同富裕新机遇

　　全体人民共同富裕的现代化是扎根于社会主义本质提出的最能反映社会主义国家特色的现代化。共同富裕的重要一点是致富机会要相对均等。数字经济能够助力共同富裕的逻辑基点在于数字技术本质上是一种普惠性技术，这与社会主义本质紧密相关。数字经济依托其“互联互通、共建共享”的技术特征，在经济社会活动中形成了广泛的正外部性，有助于改善传统工业经济下低收入群体难以获得技术支持的劣势地位，增加低收入群体的致富机会。

　　于后富群体而言，首先，致富机会不均等往往受教育程度影响，后者则导致了个人知识学习和能力提升的机会不均等。数字技术与教育相结合衍生的新型教育资源和远程授课等新型教育方式，大幅改善了知识获取的公平性，促进了“教育致富”。自2010年以来，哈佛大学、耶鲁大学以及国内外高校已经陆续提供线上免费公开课程。其次，基于大数据和区块链技术的数字普惠金融构建了以信用取缔抵押的新金融体系，有效缓解了投融资双方的信息不对称，增加了广大中低收入群体和中小企业的获得借贷资金的机会，推动了“大众创新、万众创业”，促进了“创业致富”。再者，在数字经济背景下，各类社交网络平台空前发达，促进了“才华致富”。于先富群体而言，数字技术还有利于强化经济活动的时空关联性、产业关联性和主体关联性，能增强先富群体对后富群体的带动作用。对政府部门而言，数字技术应用于政府治理，有利于全方位地提高政府服务和监管的精细化和智能化，增强政府决策的合理性和科学性，健全完善政府在共同富裕中的体制保障作用。

　　以数字经济新形态提升中华文明新高度

　　物质文明与精神文明相协调的现代化是着力于解决中国主要矛盾的最能体现新时代中国特色社会主义的现代化。物质富足和精神富有是中国式现代化的根本要求。数字经济凭借其高效性和创新性的双重特征，能够推进物质文明和精神文明协同发展。物质文明方面，数据作为一种新的生产要素，其蕴含的信息价值优化了传统生产要素的组合方式，进一步释放了劳动生产力，提高了全要素生产率，加快了物质产出和物质财富的创造速度。就GDP增速而言，2021年中国数字经济规模达到45.5万亿元，同比名义增长16.2%，高于同期GDP名义增速3.4个百分点。精神文明方面，数字经济则有助于推动文化繁荣和基本公共服务改善。在文化领域，数字技术为系统化地记录、保存、继承广大民间文学和民间文艺提供了可能，同时也为中华文化的传播、普及、弘扬提供了更有力的方式。基于数字孪生、VR、AR等技术的数字文旅产业以其资源无限和时空无界的新特性，不仅解决了传统文旅的供需不均衡问题，更是带来了全新的沉浸式旅客体验，刺激了更多人对中国文化的认知兴趣，满足了人们对文化高质量发展的精神需求。在社会服务领域，以各类公共服务平台为主的数字基础设施建设和应用进一步提高了教育、医疗、卫生、交通等公共资源的供需匹配效率，促进了基本公共服务均等化、精准化和智能化，提高了民生保障水平和居民幸福度。在物质文明与精神文明匹配上，数字经济所具有的长尾效应特性使得广大消费者的个性化、差异化、多元化需求在最大化程度上得以满足，延展了人们的精神生活空间，提高了人们生活内容的多样性。

　　以数字命运共同体共创人类发展新道路

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