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地方国资囊中羞涩,青岛部分共有产权房陷尴尬境地******

  近日来,一则青岛市城阳区共有产权房难交付的消息,受到业内广泛关注。

  消息显示,年初有购房者在青岛城阳区区长信箱留言称,自己在两年前买了当地一项目的共有产权住房,首付款大约150万,当地一国资公司负责出资76万。等要交付时,开发商称市政公司没打款,因此不能交房,如果要退房需要缴纳20%的违约金,国资方面则称“没钱”。

  城阳市政投资集团则回复称,城阳市投资集团现正在积极筹措资金,解决付款问题,已与购房者说明相关情况。另有类似市民留言称,自己购买的共有产权房2021年已审核通过并网签,但因市政投资公司还未支付首付款,导致2022年底交房时没能拿到钥匙。

  该事件被关注到后,引发了业内关于共有产权房、及地方城投资金问题的讨论。那么,背后真相到底是怎样的?

  区属人才购房政策

  据当地房企人士告诉第一财经,网传内容确有此事,主要是地方国资资金支付的问题,退房违约金也是购房合同中约定的。“有项目涉及到的房源量较少,也有拖欠金额比较多的,此前当地有四家国资公司在做,目前就网传的这家有付款问题,其他三家都没事。”

  值得注意的是,城阳区此次被关注到的共有产权住房,与传统意义上的不太一样。

  一般而言,共有产权住房,是指政府提供政策支持,采用市场化方式建设筹集,限定套型面积、销售价格、使用和处分权利等,面向符合条件的居民供应,实行政府与购房人按份共有产权的住房。在拍地阶段,便会对相应地块的性质、售价、出让条件等作出规定。

  而城阳区这类共有产权房,更类似对人才购房的支持政策,是该区独立出台、独立于青岛市人才住房政策的阶段性政策,此前曾在当地市场火爆过一段时间。

  早在2020年3月,青岛市城阳区出台聚集人才的六条举措,其中针对人才“买房难”“买房贵”的难点,将不同层次的人才购房者与区属国有企业的产权比例进行划分,由区属国有企业垫付或赠予30%房款。按最初的设想,该政策将持续至2023年。

  具体而言,可申请住房的人才包括从院士到大专学历等七类,属于一至四层次的人才,购房者与区属国企的产权比例为7:3,共有期限为8年;对于五至七层次人才购置人才共有产权住房的,购房者与区属国企的产权比例为7:3,共有期限为5年。

  按照产权比例,个人承担购房总价款的70%、享有70%的产权,需要缴纳持有70%房屋产权的首付款,并作为按揭贷款抵押物;区属国企承担购房总价款的30%、享有30%的产权,由其自有资金或其他资金解决,该产权部分不作为人才个人按揭贷款抵押物。

  据当地官媒当时发文,比如一套房子100万元:人才21万元+单位30万元+贷款49万元。人才首先付款21%,政策付款30%,剩下部分贷款,这样一来首付比例低,贷款还款压力也会减小。

  共有产权到期后,一至四层次的人才,在城阳区范围内工作并享受共有产权政策满8年后,由人才个人提出申请,经区属国企同意、相关部门批准后,无偿赠送30%产权;五至七层次的人才,满5年后,由个人将区属国有企业持有的30%产权回购,回购价格按照“孰低”原则。

  在实行一年多后,垫资问题对国企平台公司形成一定考验,有部分地产项目积极介入,与四大平台公司合力垫资;当时也有声音称,一些房企选择退出共有产权项目合作。不过,在2021年官方发布的名单中,该区有52个房地产在售住宅项目为人才共有产权住房认证项目。

  提振楼市后暂时退场

  城阳区共有产权房政策的发布,曾在当地楼市激起很大波澜。

  据卓易数据,2019年的城阳楼市很压抑,成交为近5年最低,全年商品房成交14094套,商品住宅成交10331套。2020年实行共有产权以后,城阳楼市量价齐涨,2020年全年成交21216套,共有产权房成为城阳楼市的“强心剂”,外部因素引发需求提前释放。

  青岛网上房产数据也显示,2020年全年,城阳区人才共有产权住房网签11000余套。在共有产权新政刺激下,2020年城阳区楼市异常亮眼,全年新房共成交24850套,成交面积2818985.65平方米,仅次于西海岸,且新房成交量占比全市总成交量的16%。

  部分地产项目,也在该政策刺激下价格上扬,有项目从2019年年底的15500元/平方米涨到19000元/平方米,有项目从19年年底的毛坯12000元/平方米涨到15500元/平方米。当地还一度放宽人才购房的门槛,共有产权房购买人数再度增加,构成2021年该区楼市成交的主力。

  不过从2021年下半年开始,城阳区人才共有产权政策出现收紧,取消五至七层次人才购置二套房政策,购置首套房政策不变。此外,随着共有产权购房者越来越多,四大平台即市政集团、城发集团、开投集团以及动投集团的资金压力有所增大,出现了让开发商垫资也即向后者借资的情况。

  后来,本应在2023年结束的政策,提前按下暂停键。2022年4月,有购房者询问共有产权停止报名的问题,城阳区财政局回复称,因即将出台新的人才住房政策,为确保与新政策顺畅衔接,2022年3月31日起暂停人才共有产权住房政策。

  同年8月,城阳区公布了新引进人才发放购房券实施方案(试行),为2022年4月1日以后城阳区新引进就业、且在城阳区无商品住房的各类人才发放不等金额的购房券。

  在整个青岛市层面,则存在有产权型人才住房政策,项目销售价格应按照不高于销售时点同区域商品住房售价的80%确定;以限定价格购买的面积,按照不同层次人才应享受的人才住房建筑面积标准核定,超出部分按照同区域商品住房价格购买。

  广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,共有产权住房各地都有相应的管理办法,对建设、交付等各个环节都有硬性要求。青岛的案例更类似以共有产权的模式吸引人才、助力去库存,不过城投资金普遍紧张,不太可能持续出这么多钱,就导致因资金引发的一系列交付问题。

  上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为,过去经济形势好、政府财政状况好,此类问题较难放大。但问题是,当前经济压力增大,地方国资若无力承担相关责任,就会暴露出问题。从这个角度看,上述情况不会是个案,各地政府需要梳理共有产权背后的各类资金问题。

  对城阳区乃至青岛楼市的问题,克而瑞则表示,当地市场即便有修复、也并不会突破2016年的高点,一是人口实现跨越式增长的概率不大,购房基数相对稳定,虽然前期出台政策,吸纳了一批人才落户、但“人户分离”现象比较严重。随着市场下行加剧,东南沿海核心一二线纷纷降低落户门槛,而所谓的人才新政并没有“先发优势”,前期吸纳的人才也有很大可能流入这些核心一二线。

  此外,青岛、济南等地房价收入比均处于阶段性高位,2021年济南、青岛分别达到了8.6年和9.8年,居民整体购房难度不小。卓易数据最新统计显示,2023年1月,青岛新建商品房共计成交4460套,环比下降53.36%,同比下降47.32%,受疫情及春节影响,成交量环同比均“腰折”。

“三红校园”润泽学生心田******

  湖北省襄阳市樊城区建设“红色堡垒”、培养“红烛先锋”、培育“红心少年”——

  “三红校园”润泽学生心田

  本报记者 程墨 通讯员 付晓方 聂志鹏 尚紫荆

  一张张历史英雄人物图片、一个个英勇抗战故事、一本本红色经典书籍……近日,在湖北省襄阳市长虹路小学的“红色文化长廊”中,在学生解说员生动形象的讲解中,师生仿佛置身那段峥嵘岁月,激荡起爱国主义情怀。在襄阳市樊城区中小学校园里,讲红色故事、唱革命歌曲、演红色剧目等活动比比皆是。

  如何以高质量党建引领教育优质发展?2020年10月,襄阳市樊城区出台了《教育系统党建工作三年行动计划》,全面开展“三红校园”创建工作,通过将党支部建设成“红色堡垒”、把教师培养为“红烛先锋”、把学生培育成“红心少年”,构建起以高质量党建引领全区教育事业高质量发展的新格局,让党的思想理论润泽学生们的幸福童年。

  筑牢“红色堡垒”,以红色阵地凝聚精神力量

  新年伊始,一场中小学干部选拔任用通识性知识测试在樊城区进行,此次测试将作为干部提拔任用的重要依据。为优化组织设置,樊城区教育局一方面依托“区教育系统党员干部教育培训基地”,加强教育培训;另一方面,编制《樊城区教育系统支部标准化规范化指导手册》,对全区中小学、幼儿园党员活动室建设进行规范,构建以党组织为核心的教育管理新机制。

  党建引领之下,樊城区全区各学校结合“四史”中的先进人物、典型事件、精神谱系,在校园打造党史长廊、红色布景、文化墙等多样化、典型化的校园特色景观,逐步形成“一校一品牌、一校一特色”的校园文化。

  襄阳市米公小学打造了“书写人生、奠基未来”的办学理念,让书法教育成为促进师生爱党、爱国、爱家乡的重要载体;襄阳市二十一中将爱党、爱国、爱家乡的情怀融入学校“家·国”文化中,引导学生争做有理想、有担当的社会主义建设者和接班人……

  “三红校园”创建工程实施以来,樊城区教育系统各基层党支部共开展党史学习1036次,全区学校赴各党史学习基地学习52次,涌现出米公小学、三十五中等10个“三红校园”创建第一批示范单位,有效激发了基层学校党建发展活力和党员教师干事创业的劲头。

  树立“红烛先锋”,让党的建设成为强师之基

  “敬爱的党组织,我志愿加入中国共产党……”在樊城区2022年新入职教师培训开班仪式上,283名新入职教师中有260名新教师主动向各自学校党组织递交了入党申请书。

  “要把党性教育作为新入职教师培训第一课,让我们的人民教师成为让党放心、让学生喜爱、让人民满意的‘红烛先锋’。”襄阳市樊城区教育局党委书记、局长齐光伟介绍,近年来,为引导广大教师成为红色育人的中坚力量,樊城区教育局出台《全区教育系统“双培养”工程实施方案》,以学校为单位遴选政治素质高、业务能力强的后备干部和骨干教师进入“双培养”人才库,定期开展党性教育。

  同时,该区推进“三名”工作室(名师、名班主任、名校长)创建和“千名名师培养”工程,通过政策支撑、平台打造、发展保障等措施,着力打造一支师德高尚、业务精湛、敬业奉献的教师队伍。

  襄阳市诸葛亮中学党员教师高蔷是襄阳市“隆中名师”。近年来,她充分发挥自身的示范、辐射和引领作用,依托襄阳市“隆中名师高蔷工作室”吸纳了襄阳市区域内及十堰市竹溪县共计30余名中青年教师进入工作室,开展教科研活动,实现名师引领、共同成长。

  “三红校园”创建工程启动至今,樊城区共评选出1570名区级优秀教师(班主任、教育工作者),112名市级学生最喜爱的好老师,评选湖北省特级教师6名、襄阳市隆中名师(校、园长)7名、樊城名师(校、园长)135名。

  培育“红心少年”,用创新实践厚植红色基因

  “学生更易接受怎样的方式,学校就要做怎样的创新。”为了引导中小学生扣好人生第一粒扣子,厚植“爱党、爱国、爱家乡”的红色基因,樊城区教育局以培育“红心少年”为主线,全力打造“大思政”课堂。

  开展“四史”教育进课堂、“课前三分钟讲党史小故事”、“我与国旗合影”……樊城区各学校创新思政课形式,开展各类特色活动,将党的二十大精神融入学校、引进课堂。

  在“红心少年”培育过程中,樊城区教育局出台《全区中小学红色社团建设指导方案》,鼓励各学校积极探索组建红色社团,并通过不断创新社团活动形式,让学生们感受“红色文化”。截至目前,全区各学校共成立了1100余个校级、年级、班级三级学生社团,共开展红色主题社团活动1700余场次。

  “‘三红校园’创建工程增强了我区中小学党建工作活力,充分将党建的政治优势、组织优势转化成教育发展的优势,带动了全区教育事业的跨越发展。”齐光伟表示,下一步,该区将以更高的标准开展第二批“三红校园”创建工作,打牢党建工作根基,全面提升党建工作质量。

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